Gdy nieruchomość nie jest własnością gminy

Drukuj
W gminach, w których uruchamiany jest fundusz sołecki wielu sołtysów, członków rad sołeckich i mieszkańców, po podjęciu uchwały przez radę gminy o wydzieleniu w budżecie gminy środków tego funduszu, zastanawia się na co przeznaczyć kwotę z przypadającej im puli. Sprawa nie budzi wątpliwości, kiedy mieszkańcy danego sołectwa chcą aby została ona wydatkowana na typową inwestycję gminną, taką jak budowa albo remont świetlicy wiejskiej na gruncie gminnym, urządzenie placu zabaw czy skweru na gruncie gminnym albo dajmy na to uporządkowanie zieleni w parku gminnym.
Nie ulega bowiem wątpliwości, że wszystkie wymienione inwestycje mieszczą się w katalogu zadań własnych gminy. A tylko takie zadania można realizować ze środków funduszu sołeckiego. Poza tym będą one realizowane na nieruchomości, która jest własnością gminy, więc z tego powodu też znajdą się w katalogu zadań własnych gminy.

Problem powstaje, gdy mieszkańcy chcą aby z funduszu sołeckiego została sfinansowana inwestycja na nieruchomości, do której gmina nie ma tytułu prawnego, albo, gdy stan prawny gruntu, na którym chcą coś budować bądź remontować stojący na nim budynek – jest nieuregulowany.

Czasem jest to niemożliwe, choćby nawet za tym przemawiały względy praktyczne i tzw. zdrowy rozsądek.

Czasem jest jednak to możliwe, ale po uprzednim spełnieniu określonych wymogów tj. po nabyciu tytułu prawnego do nieruchomości przez gminę.


Kiedy nic się nie da zrobić


a) I tak np. nie będzie można przeznaczyć kwoty funduszu sołeckiego na remont świetlicy wiejskiej w sąsiednim sołectwie, nawet jeśli z niej masowo korzystają nasi mieszkańcy. Wpisanie bowiem do wniosku takiego przedsięwzięcia będzie sprzeczne z art. 1 ust 3 oraz z art. 3 ust 3 ustawy o funduszu sołeckim. Środki funduszu sołeckiego wg. przepisu art. 1 ust 3 ustawy można przeznaczyć tylko na przedsięwzięcie, które jest zadaniem własnym naszej gminy, a w tym przypadku nie jest. Remont tej świetlicy jest przecież zadaniem własnym gminy sąsiedniej. Ponadto wg art. 3 ust 3 ustawy o funduszu sołeckim środki funduszu sołeckiego można przeznaczać wyłącznie na przedsięwzięcia inwestycyjne na terenie naszego sołectwa a nie obcego, choćbyśmy nawet z nim byli zaprzyjaźnieni i współpracowali, i choćby z obiektu na ich terenie korzystali nasi mieszkańcy i bardzo chcieliby oni oddać przysługującą im kwotę z puli funduszu sołeckiego sąsiedniemu sołectwu. Tego się nie da zrobić, bo prawo na to nie pozwala. Trzeba wziąć pod uwagę, że z punktu widzenia formalnegonie będzie się liczyć w tej sytuacji nawet to, że w naszym sołectwie nie ma gruntu gminnego ani budynku, który nasza gmina mogłaby zakupić, wynająć lub wydzierżawić z przeznaczeniem na świetlicę.

Jeśli pomimo tego wpiszemy przedsięwzięcie do wniosku i po uchwaleniu przez zebranie wiejskie przekażemy wójtowi, to będzie miał on obowiązek wniosek odrzucić jako zawierający błąd formalny, który jest wskazany w ustawie o funduszu sołeckim. A jeśli tego nawet nie zrobi, mimo, że nakazuje mu to art. 3 ust. 5 ustawy o funduszu sołeckim, to trzeba się liczyć z tym, że Regionalna Izba Obrachunkowa zakwestionuje taki wydatek w trybie nadzoru nad finansami gminy jako sprzeczny z przepisami ustawowymi. I w konsekwencji nasza gmina nie będzie mogła go zrealizować jako przedsięwzięcie sfinansowane z puli funduszu sołeckiego, a środki te przepadną naszemu sołectwu. Nie ma więc sensu ryzykować takich sytuacji i lepiej zrezygnować w porę z wpisania do wniosku przedsięwzięcia inwestycyjnego w sąsiednim sołectwie.

b) Do grupy przedsięwzięć inwestycyjnych, których realizacja przy pomocy środków funduszu sołeckiego też nie jest możliwa należą inwestycje drogowe na drogach publicznych nie będących drogami gminnymi tj. na drogach powiatowych, wojewódzkich i krajowych. Tak więc naprawa odcinka drogi powiatowej choćby ona przebiegała przez teren naszego sołectwa i choćby mieszkańcy sołectwa wnioskowali o przeznaczenie na jej naprawę funduszu sołeckiego tylko na odcinku przebiegającym przez nasze sołectwo – nie jest możliwa ze środków funduszu sołeckiego. Droga ta bowiem jest własnością powiatu i w związku z tym środków funduszu sołeckiego nie można przeznaczyć na jej remont, bo to narusza przepis art. 3 ust 1, gdyż remont drogi powiatowej nie jest zadaniem własnym naszej gminy, tylko powiatu.

Z tych samych względów w grę nie wchodzi naprawa przebiegającego przez nasze sołectwo odcinka drogi wojewódzkiej albo krajowej.

c) Co więcej w obecnym stanie prawnym nie jest możliwe przeznaczenie środków funduszu sołeckiego na budowę ani nawet remont chodnika przy drodze powiatowej (wojewódzkiej, krajowej), choć korzystaliby z niego przede wszystkim mieszkańcy naszego sołectwa. Chodnik bowiem zgodnie z definicją drogi zawartą w art. art. 4 pkt 6 ustawy o drogach publicznych jest częścią składową drogi, tyle, że przeznaczoną dla ruchu pieszych.

Co prawda przepis art. 19 ust 4 ustawy o drogach publicznych umożliwia przekazanie zarządzania drogami publicznymi między ich zarządcami w drodze porozumienia, regulującego m.in. wzajemne rozliczenia finansowe (zarządcą w myśl tej ustawy jest jej właściciel czyli gmina, powiat itd.). W tym przypadku byłoby to przekazanie zarządzania drogą przez powiat gminie.

Niestety część Regionalnych Izb Obrachunkowych (sprawujących nadzór nad finansami gmin) interpretuje przepisy tak, że nawet przekazanie drogi powiatowej w zarządzanie gminie niczego w tej kwestii nie zmienia. Uzasadniają bowiem, że przekazanie drogi w zarządzanie nie zmienia charakteru tej drogi i nie powoduje, że budowa bądź remont części składowej tej drogi staje się zadaniem własnym gminy. Twierdzą, że nadal są to zadania własne powiatu. I przywołują przepis art. 1 ust 3 ustawy o funduszu sołeckim, że tylko zadnia własne gminy zgodnie z ustawą o funduszu sołeckim mogą być finansowane ze środków funduszu sołeckiego. A w związku z tym – jak wskazują – ani budowa ani remont chodnika przy drodze powiatowej, choćby zarządzanej przez gminę, nie mogą być sfinansowane ze środków funduszu sołeckiego.

Dlatego jeśli budowa lub modernizacja tego chodnika jest palącą potrzebą, bo wpłynie na bezpieczeństwo pieszych, a chcemy uniknąć niepewności jakie stanowisko zajmie nasza właściwa terytorialnie RIO, radzę zwrócić się do niej z pisemnym pytaniem. Pismo, podpisane, podstemplowane i z datą, nadane listem poleconym albo złożone w biurze podawczym RIO nie może być ogólnie sformułowane. Natomiast powinniśmy w nim opisać krótko konkretną sytuację i sformułować zapytanie, czy jeśli konkretna droga powiatowa przebiegająca przez nasze sołectwo zostanie przekazana przez zarząd powiatu w zarządzanie zarządowi naszej gminy, to czy wtedy nasze sołectwo będzie mogło przeznaczyć kwotę przypadającą mu z puli funduszu sołeckiego w przyszłym roku budżetowym na budowę (remont) chodnika przy tej drodze. Należy to uczynić z bardzo dużym wyprzedzeniem czasowym przed przystąpieniem do opracowania wniosku dla wójta, co najmniej kilkumiesięcznym, bo tego typu odpowiedzi jako wiążące są podejmowane na posiedzeniach kolegium RIO, a więc nie codzienne i nie od ręki. I jeśli z pytaniem zwrócimy się zbyt późno, odpowiedź też może przyjść za późno, czyli po dniu 30 września tj. po terminie do którego zebranie wiejskie musi uchwalić wniosek na jakie przedsięwzięcia chce przeznaczyć przypadającą mu kwotę z funduszu sołeckiego, a sołtys musi wniosek przekazać wójtowi.

d) Do grupy inwestycji, których nie można finansować ze środków funduszu sołeckiego, bo nie pozwalają na to przede wszystkim przepisy ustawy o funduszu sołeckim należy też modernizacja i rewitalizacja obiektów sakralnych nie wpisanych na listę zabytków. Są to przede wszystkim takie obiekty jak kościoły, kapliczki, krzyże, figurki świętych i parafialne ogrodzenia cmentarne – nie mające statusu zabytków. Tylko bowiem ochrona obiektów zabytkowych znajdujących się na terenie gminy i to też po spełnieniu łącznie różnych warunków zarówno przez gminę jak i właściciela zabytku będzie zadaniem własnym gminy.

Naturalnie z funduszu sołeckiego można sfinansować wydatki na naprawę ogrodzenia parkanu cmentarza komunalnego, bo zgodnie z art. 7 ust 1 pkt 13 ustawy o samorządzie gminnym do zadań własnych gminy należą sprawy cmentarzy komunalnych (nie mylić z cmentarzami parafialnymi). Jeśli więc na terenie sołectwa znajduje się cmentarz komunalny i mieszkańcy chcą na jego naprawę przeznaczyć środki z puli funduszu sołeckiego – to nie ma przeszkód z punktu widzenia prawa.

e) Na klęskę będzie też skazana próba przeznaczenia środków funduszu sołeckiego na inwestycje: np. budowę, remont albo choćby zakup wyposażenia budynku lub pomieszczeń wykorzystywanych w budynku na świetlicę wiejską, jeśli działka, na której się znajduje należy do wspólnoty gruntowej, ale nie ma ona uregulowanego stanu prawnego. Często zdarza się, że wspólnota gruntowa przed laty przekazała bezumownie, bez aktu notarialnego działkę pod budowę domu ludowego albo świetlicy wiejskiej. W świetle prawa nie doszło zatem do przeniesienia własności. Ale nie można teraz tego uczynić, bowiem wspólnota nie może obecnie podejmować żadnych kroków prawnych, znajduje się w sytuacji, którą można określić jako niebyt prawny. A jest tak dlatego, ponieważ właściwy starosta nie wywiązał się z ustawowego obowiązku ustalenia wykazu uprawnionych do udziału we wspólnocie, wykazu gospodarstw przez nich posiadanych i przysługujących im udziałów. W konsekwencji udziałowcy nie powołali spółki do zarządzania wspólnotą i nie uchwalili statutu spółki. Zdolność do czynności prawnych np. do przekazania gminie na własność gruntu wraz ze stojącym na nim budynkiem świetlicy wiejskiej, wspólnota gruntowa będzie mieć wówczas, kiedy powoła spółkę do zarządu wspólnotą, bo tylko spółka a nie indywidualni udziałowcy mogą zwierać skuteczne umowy (notarialne), występować przed sądem itp. A w wielu przypadkach jest to niemożliwe, bowiem na mocy ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych z 1963 r. zamknięto Księgi wieczyste dla wspólnot gruntowych i nie wykazywano w nich zmian udziałowców ani udziałów im przynależnych. Poza tym wielu udziałowców albo zmarło bezpotomnie, albo ich spadkobiercy wyjechali do miasta lub wyemigrowali. Co prawda zgodnie z w/w ustawą nawet teraz można to uzupełnić, ale upływ kilkudziesięciu lat zrobił swoje i samo ustalenie wszystkich osób uprawnionych do udziału we wspólnocie w wielu przypadkach nie jest już obecnie realnie możliwe.


Kiedy problem można rozwiązać


Nie zawsze jednak sprawa z góry jest przegrana, jeśli sołectwo chce inwestować w obiekty znajdujące się na gruncie, który nie jest własnością gminy. Bywa bowiem, że możliwe jest nabycie tytułu prawnego do tej nieruchomości przez gminę.

Taka możliwość rozwiązania problemu jest wówczas, gdy właściciel jest zdefiniowany i ma zdolność do czynności prawnych oraz wyraża chęć zawarcia z gminą umowy. A więc są to takie sytuacje kiedy właścicielem jest np. konkretna osoba prywatna albo organizacja pozarządowa np. Ochotnicza Straż Pożarna, lub wspólnota gruntowa, ale nie taka, która ma nieuregulowany stan prawny, tylko taka, która ma powołaną spółkę do jej zarządu. I następnie ten właściciel zgadza się na podpisanie z gminą umowy, na mocy której nabędzie ona prawo do nieruchomości! Oczywiście warunkiem niezbędnym powodzenia przedsięwzięcia musi być także chęć nabycia prawa do nieruchomości przez gminę.

Przy tym wcale nie musi to być od razu nabycie prawa własności nieruchomości. Nabycie prawa własności to co prawda najlepsza forma, bowiem w umowie podpisanej przez zbywcę i gminę nie trzeba będzie uzasadniać ponoszenia żadnych nakładów na nieruchomość. Wtedy wydatki z funduszu sołeckiego na nieruchomość będącą własnością gminy będą możliwe z mocy art. 1 ust 3 ustawy o funduszu sołeckim i w związku z art. 7 ust 1 pkt 1 i 9 ustawy o samorządzie gminnym jako zadanie własne gminy. Ale nie jest to jedyna droga nabycia prawa do nieruchomości.

Czasem z pozoru wydaje się, że nic się nie da zrobić kiedy wygląda na to, że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny? Jakie to są sytuacje?

W przeszłości bardzo często zdarzało się, że mieszkaniec gromady (poprzedniczki naszego sołectwa) jeszcze przed II wojną światową albo przed rokiem 1990 przekazał bezumownie tj. bez umowy notarialnej działkę wydzieloną ze swojego gospodarstwa gromadzie albo sołectwu z przeznaczeniem pod budowę świetlicy wiejskiej lub domu ludowego. Następnie ze składek mieszkańców i dzięki ich zaangażowaniu w pracach budowlanych, czyli w czynie społecznym, wieś wzniosła budynek świetlicy wiejskiej (bądź domu ludowego), który jej długo służył. Jednak obecnie wymaga on pilnego gruntownego remontu albo napraw i mieszkańcy mając do dyspozycji określoną kwotę z puli funduszu sołeckiego chcieliby ją przeznaczyć na remont obiektu. Jednak mieszkaniec, który przekazał grunt pod budowę świetlicy wiejskiej już nie żyje. A jego wnuk , który został spadkobiercą gospodarstwa zgadza się na to, aby mieszkańcy nadal korzystali z obiektu zgodnie z jego funkcją, ale za pewną odpłatnością. Gwoli wyjaśnienia – zgodnie z polskim prawem budowlanym budynek jest na trwale związany z gruntem i dlatego właściciel gruntu jest także właścicielem całej nieruchomości czyli również budynku stojącego na działce gruntu.

Powstaje jednak dodatkowe pytanie jak można uregulować stan prawny tej nieruchomości aby obiekt nadal pełnił swoją funkcję i aby można było inwestować w niego środki funduszu sołeckiego. Najprostszym rozwiązaniem jest notarialne przeniesienie własności na rzecz gminy przez spadkobiercę, bo to on z punktu widzenia formalnego jest właścicielem świetlicy i działki gruntu, na której została zbudowana.

Ale wcale nie musi być to nabycie przez gminę prawa własności poprzez kupno nieruchomości. W grę wchodzi też nabycie przez gminę innego prawa rzeczowego do nieruchomości np. prawa najmu albo prawa dzierżawy poprzez zawarcie umowy najmu albo umowy dzierżawy. Budynek może być spokojnie wynajęty albo wydzierżawiony gminie, najlepiej na długi termin albo bezterminowo, bo i taka możliwość wchodzi w grę, jeśli ma służyć do wykonywania zadań publicznych. Poza tym uruchomienie i prowadzenie świetlicy wiejskiej niezależnie czy w obiekcie będącym własnością gminy, czy do którego ma ona inny tytuł prawny czyli inne prawo rzeczowe niż prawo własności – będzie jej zadaniem własnym.

Podstawowe kwestie związane z prawami rzeczowymi reguluje Kodeks Cywilny. Zgodnie zaś z art. 662 § 2 KC: „drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę", czyli w przypadku umowy najmu nieruchomości składającej się z działki i zbudowanej na niej świetlicy wiejskiej – Koszty eksploatacyjne wynikające z wykorzystania świetlicy przez wieś obciążą gminę. Jeśli jednak środki funduszu sołeckiego miałyby być wydawane na większe wydatki niż tylko koszty drobnych napraw a więc np. na remont budynku, jego rozbudowę lub modernizację, wówczas w umowie najmu można swobodnie uregulować kwestie wzajemnych rozliczeń między wynajmującym a najemcą z tytułu poniesienia tych nakładów przez najemcę w chwili zakończenia umowy najmu. Gdybyśmy bowiem tego nie zrobili, to zgodnie z przepisem art. 676 KC, wynajmujący: „może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Umowa taka dawałaby podstawę do finansowania wydatków inwestycyjnych ze środków funduszu sołeckiego.

Podobne regulacje KC dotyczą dzierżawy. Zgodnie bowiem z art. 697 KC „dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym". Warto też wiedzieć, że zgodnie z przepisem art. 693. § 1 KC: „wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony", czynsz zgodnie z § 2 „może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju."

Podobne rozwiązania jak w przypadku bezumownego przekazania nieruchomości przez mieszkańca w przeszłości na rzecz gromady albo naszego sołectwa można zastosować porządkując stan prawny nieruchomości przekazanej bezumownie na rzecz gromady albo sołectwa przez wspólnotę gruntową, która sama ma uregulowany swój stan prawny tj. ma powołaną spółkę do zarządu wspólnotą a więc ma zdolność prawną. Można bowiem daną nieruchomość przeznaczoną na świetlicę wiejską, dom ludowy, plac zabaw, skwer itp. sprzedać, wynająć, wydzierżawić gminie. Warto przy tym wziąć pod uwagę, ze zarówno kwota kupna jak kwota czynszu w przypadku najmu albo dzierżawy może być w umowach dowolnie kształtowana. Można wysokość czynszu określić np. w „symbolicznej złotówce", albo w rzeczach, jeśli ze strony dotychczasowego właściciela nie ma chęci „wyciśnięcia" maksymalnych kwot z najmu czy dzierżawy.

Trzeba jednak pamiętać, aby nie zaskakiwać gminy propozycjami nabycia praw do danej nieruchomości za pięć dwunasta, ale odpowiednio wcześniej skonsultować z nią sprawę. Przede wszystkim trzeba upewnić się, że będzie chciała nabyć prawo do nieruchomości. Bo jeśli tak to oznacza, że to gmina będzie odpowiedzialna za ponoszenie bieżących nakładów na obiekt, choćby koszty remontu, rozbudowy i wyposażenia miały być finansowane z funduszu sołeckiego.

Czasami dotychczasowy właściciel nie chce się wyzbywać na trwale swojej nieruchomości i nie chce gminie jej sprzedać. Wolałby też z gminą zawrzeć inną umowę niż najem albo dzierżawa np. umowę użyczenia. Ma ona swoje zalety, ale ma też wady, na które szczególnie gmina powinna uważać. Trzeba przede wszystkim wziąć pod uwagę, że chociaż zgodnie z przepisem art. 713 KC biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, a więc jest to rozwiązanie podobne jak w przypadku najmu i dzierżawy, to jeśli chce on ponieść inne wydatki lub nakłady np. remontu albo rozbudowy nie można wzajemnych rozliczeń uregulować dowolnie. Wtedy będą miały zastosowanie przepisy KC „o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia". A to oznacza, że przy jakichś zatargach albo złej woli użyczającego może on się powołać na przepis zawarty w art. 716 KC, który brzmi: „jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony" i może zażądać w każdej chwili zwrotu nieruchomości.

Kolejną sytuacją, która może nastręczać kłopotów jest bezumowne używanie przez sołectwo części pomieszczeń w budynku będącym własnością organizacji pozarządowej na terenie sołectwa. Najczęściej dotyczy to pomieszczeń w remizie strażackiej, która jest własnością miejscowej Ochotniczej Straży Pożarnej. W tym przypadku remont tych pomieszczeń nie będzie służył zapewnieniu gotowości bojowej, a tylko wydatki na ten cel zgodnie z art. 32 ustawy o ochronie przeciwpożarowej podlegają finansowaniu przez gminę i zgodnie z art. 7 ust 1 pkt 14 ustawy o funduszu sołeckim tylko to co służy ochronie przeciwpożarowej jest zadaniem własnym gminy. Wówczas problem może rozwiązać podpisanie przez gminę umowy najmu z OSP jako właścicielem i sformułowanie w umowie takich dowolnych zasad wzajemnych rozliczeń, które będą zadowalały obie strony. Jednakże w tej umowie musi być także określony sposób wykorzystywania pomieszczenia przez gminę z zaznaczeniem, że służyć będzie wykonywaniu zadania publicznego np. prowadzeniu świetlicy wiejskiej.

Kolejną grupą wydatków możliwych do realizacji z puli funduszu sołeckiego, ale po spełnieniu warunków, są wydatki na remont albo rewitalizację obiektów sakralnych wpisanych na listę zabytków, które nie są własnością gminy i do których nie ma ona innego tytułu prawnego. Trzeba bowiem wiedzieć, że ochrona zabytków i opieka nad zabytkami – na mocy art. 7 ust 1 pkt 9 ustawy o samorządzie gminnym – jest zadaniem własnym gminy.

Są to najczęściej takie obiekty jak: kościoły, kapliczki, ogrodzenia parafialnych cmentarzy. W tym przypadku większość RIO nie będzie kwestionować takich wydatków, o ile rada gminy wcześniej podjęła uchwalę o zasadach objęcia ochroną zabytków na swoim terenie i że warunkiem poniesienia wydatku z budżetu gminy na realizację konkretnego przedsięwzięcia inwestycyjnego w tym zakresie będzie uprzednie wystąpienie właściciela zabytku (najczęściej parafii) z wnioskiem do gminy o udzielenie dotacji na sfinansowanie remontu zabytku. Oczywiście samo podjęcie w/w uchwały nie wystarczy. Parafia będzie musiała też pisemnie złożyć w odpowiednim terminie wniosek do gminy o dotację. Termin ten musi wyprzedzić uchwałę zabrania wiejskiego o przeznaczeniu środków funduszu na takie to a takie prace remontowe w danym obiekcie.

Niestety interpretacje tego problemu przez różne RIO nie są identyczne, czasami różnią się zasadniczo. Dlatego warto w tym przypadku również pisemnie zwrócić się do naszej właściwej terytorialnie RIO o odpowiedź na pytanie czy ze środków funduszu sołeckiego przewidzianych do rozdysponowania przez nasze sołectwo będzie można sfinansować takie to a takie prace remontowe w takim to a takim obiekcie, wpisanym w rejestr obiektów zabytkowych, będącym własnością takiej to a takiej parafii. Trzeba zaznaczyć, że gmina podjęła stosowną uchwalę o zasadach udzielania dotacji na finansowanie obiektów zabytkowych i że parafia wyraża wolę wystąpienia o udzielenie dotacji na w/w przedsięwzięcie. Piotr Pełnia

Ewa Pełnia

Gazeta Sołecka, nr. 4(232), ABC FUNDUSZU SOŁECKIEGO, str. I-IV